לאחר שנבחר ועד פעולה, מונה צוות ניהול מקצועי ונבדקו לעומק הזכויות והאפשרויות השונות בנכס שלכם, הגיע הזמן ליצור קשר עם יזמים או קבלנים של תמ"א 38 ולקבל מהם הצעות מחיר לפרויקט שלכם. בחירת היזם צריכה להיעשות בזהירות המתבקשת ובאופן מושכל.
1. ראיה רחבה:
בזמן ניהול מו"מ עם יזם או עם קבלן, שימו דגש על ראיה רחבה לטווח הארוך. כלומר, נהלו את המו"מ בראיה של השלב הסופי של הפרויקט – גמר הפרויקט ומסירת הנכס לדיירים. הביטו מספר צעדים קדימה עד סוף הפרויקט, על כל הפרויקט כמכלול, במקום להתבונן אך ורק על השלב הראשון בפרויקט. סוף מעשה במחשבה תחילה.
2. צרכים ורצונות:
חשוב להבין כי קיימת זהות אינטרסים בתחום זה בין היזם לדיירים. שני הצדדים מעוניינים להשקיע בפרויקט ולהעלות את ערך הנכס על ידי יצירת סביבת מגורים איכותית ומושקעת. לכן, הקפידו על ניסוח ברור של הצרכים והרצונות שלכם בתור הדיירים בנכס עוד לפני כניסתכם למו"מ עם הקבלן או עם היזם של תמ"א 38. הדבר יקל עליכם לוודא כי קיימת זהות בין הצרכים והרצונות שלכם, הדיירים, לבין מה שהיזם מציעים לכם בחוזה. יש לכך דוגמאות רבות: השקעה בשטחים הציבוריים, פיתוח הכניסה לבניין והמבואה הראשית, גינון בחזית הבניין או מסביב לו, וכדומה.
3. צוות מנהל:
בסופו של דבר הכל מסתכם באנשים.
דברו עם היזם וראו שיש עם מי לדבר, גם בשלבים הקשים יותר,אשר מגיעים לאחר חתימת ההסכם.
ניסיון הצוות ואיכות האנשים בסוף זה המדד החשוב ביותר להצלחת הפרויקט.
4. חוסן פיננסי:
כאשר הוועד הנבחר ניגש לבחירת היזם לפרויקט, צריך לבצע בדיקת חוסן פיננסי ליזם. זוהי בדיקה מקצועית, אשר בוחנת מהי האיתנות והיכולת הכלכלית של היזם לבצע ולסיים את הפרויקט בהצלחה. בדיקה כזו צריכה להיעשות על ידי יועצים מקצועיים. היועץ יאמת את חוסנו הפיננסי של היזם ויכולתו לגייס כספים למימון הפרויקט ויבטיחו כי הסיכוי לכישלון הפרויקט יצומצמו עד כמה שניתן.
5. איזון:
1. ראיה רחבה:
בזמן ניהול מו"מ עם יזם או עם קבלן, שימו דגש על ראיה רחבה לטווח הארוך. כלומר, נהלו את המו"מ בראיה של השלב הסופי של הפרויקט – גמר הפרויקט ומסירת הנכס לדיירים. הביטו מספר צעדים קדימה עד סוף הפרויקט, על כל הפרויקט כמכלול, במקום להתבונן אך ורק על השלב הראשון בפרויקט. סוף מעשה במחשבה תחילה.2. צרכים ורצונות:
3. צוות מנהל:
בסופו של דבר הכל מסתכם באנשים.
דברו עם היזם וראו שיש עם מי לדבר, גם בשלבים הקשים יותר,אשר מגיעים לאחר חתימת ההסכם.
ניסיון הצוות ואיכות האנשים בסוף זה המדד החשוב ביותר להצלחת הפרויקט.
4. חוסן פיננסי:
כאשר הוועד הנבחר ניגש לבחירת היזם לפרויקט, צריך לבצע בדיקת חוסן פיננסי ליזם. זוהי בדיקה מקצועית, אשר בוחנת מהי האיתנות והיכולת הכלכלית של היזם לבצע ולסיים את הפרויקט בהצלחה. בדיקה כזו צריכה להיעשות על ידי יועצים מקצועיים. היועץ יאמת את חוסנו הפיננסי של היזם ויכולתו לגייס כספים למימון הפרויקט ויבטיחו כי הסיכוי לכישלון הפרויקט יצומצמו עד כמה שניתן.
5. איזון:
למרות האמור בסעיף הקודם, עליכם לחפש את שביל הזהב בין הרצונות שלכם, הדיירים, לבין הרווחיות והכדאיות הכלכלית של היזם בפרויקט. בסופו של יום, היזם נכנס לפרויקט בכדי להרוויח רווח כספי נאה. הדיירים זקוקים ליזם בכדי לבצע את הפרויקט, ולשדרג את סביבת המגורים שלהם, להעלות את ערך הנכס ולכן יש לדאוג לכך שיהיה איזון בין הרצונות שלכם לרווחיות של היזם.
אריה טל
בונה טל מהנדסים
