יום שלישי, 28 באפריל 2015

בחירת יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38

לאחר שנבחר ועד פעולה, מונה צוות ניהול מקצועי ונבדקו לעומק הזכויות והאפשרויות השונות בנכס שלכם, הגיע הזמן ליצור קשר עם יזמים או קבלנים של תמ"א 38 ולקבל מהם הצעות מחיר לפרויקט שלכם. בחירת היזם צריכה להיעשות בזהירות המתבקשת ובאופן מושכל.






1. ראיה רחבה:

בזמן ניהול מו"מ עם יזם או עם קבלן, שימו דגש על ראיה רחבה לטווח הארוך. כלומר, נהלו את המו"מ בראיה של השלב הסופי של הפרויקט – גמר הפרויקט ומסירת הנכס לדיירים. הביטו מספר צעדים קדימה עד סוף הפרויקט, על כל הפרויקט כמכלול, במקום להתבונן אך ורק על השלב הראשון בפרויקט. סוף מעשה במחשבה תחילה.


2. צרכים ורצונות:

חשוב להבין כי קיימת זהות אינטרסים בתחום זה בין היזם לדיירים. שני הצדדים מעוניינים להשקיע בפרויקט ולהעלות את ערך הנכס על ידי יצירת סביבת מגורים איכותית ומושקעת. לכן, הקפידו על ניסוח ברור של הצרכים והרצונות שלכם בתור הדיירים בנכס עוד לפני כניסתכם למו"מ עם הקבלן או עם היזם של תמ"א 38. הדבר יקל עליכם לוודא כי קיימת זהות בין הצרכים והרצונות שלכם, הדיירים, לבין מה שהיזם מציעים לכם בחוזה. יש לכך דוגמאות רבות: השקעה בשטחים הציבוריים, פיתוח הכניסה לבניין והמבואה הראשית, גינון בחזית הבניין או מסביב לו, וכדומה.



3. צוות מנהל:


בסופו של דבר הכל מסתכם באנשים.
דברו עם היזם וראו שיש עם מי לדבר, גם בשלבים הקשים יותר,אשר מגיעים לאחר חתימת ההסכם. 
ניסיון הצוות ואיכות האנשים בסוף זה המדד החשוב ביותר להצלחת הפרויקט.





4. חוסן פיננסי:
כאשר הוועד הנבחר ניגש לבחירת היזם לפרויקט, צריך לבצע בדיקת חוסן פיננסי ליזם. זוהי בדיקה מקצועית, אשר בוחנת מהי האיתנות והיכולת הכלכלית של היזם לבצע ולסיים את הפרויקט בהצלחה. בדיקה כזו צריכה להיעשות על ידי יועצים מקצועיים. היועץ יאמת את חוסנו הפיננסי של היזם ויכולתו לגייס כספים למימון הפרויקט ויבטיחו כי הסיכוי לכישלון הפרויקט יצומצמו עד כמה שניתן.



5. איזון: 

למרות האמור בסעיף הקודם, עליכם לחפש את שביל הזהב בין הרצונות שלכם, הדיירים, לבין הרווחיות והכדאיות הכלכלית של היזם בפרויקט. בסופו של יום, היזם נכנס לפרויקט בכדי להרוויח רווח כספי נאה. הדיירים זקוקים ליזם בכדי לבצע את הפרויקט, ולשדרג את סביבת המגורים שלהם, להעלות את ערך הנכס ולכן יש לדאוג לכך שיהיה איזון בין הרצונות שלכם לרווחיות של היזם.



אריה טל 
בונה טל מהנדסים

יום שישי, 10 באפריל 2015

תמ"א 38 - מורה נבוכים קצר

תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הינו אחד הפרויקטים ההנדסיים נפוצים והמורכבים לאחרונה.
באפריל 2005 נכנסה לתוקף תכונית תמ"א 38, שמטרתה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.


מה זה אומר? "ניהול פרויקט התחדשות עירונית - תמ"א 38 תיקון 3"

בתיקון 3 של תמ"א 38, נקרא תמ"א 38/3, קיימת אפשרות לשקם תשתיות ישנות, לחזק ולחדש את הבניין הקיים ולהוסיף אלמנטים חדשים כמו ממד"ים, מעליות, לובי וחדרי מדרגות חדשים וחזיתות חדשות, ללא עלויות לבעלי הדירות.
נדרש ידע מקצועי גבוה כדי ליישם חוק זה ולהפוך את החלום למציאות.
חיבים ליישם שיטות ניהול מותאמות לעבודה עם בעלי הבניין, על ידי מהנדסים מומחים של אשר הוכשרו במיוחד לצרכי ניהול פרויקטי תמ"א 38.
בפרויקט מסוג מטיפוס זה הדיירים נשארים לגור בבנין כל משך הפרויקט לכן על אחת כמה וכמה המהנדסים המפקחים חייבים להיות בעלי ניסיון רב בסוג מסוים זה של פרויקטים, כיוון שהם מלווים אתכם לאורך כל משך הפרויקט.

לחץ לסרטון

מה זה אומר? "ניהול פרויקט התחדשות עירונית - תמ"א 38 תיקון 2"



בתיקון 2 של תמ"א 38, נקרא תמ"א 38/2, קיימת אפשרות להריסה ובניה של בניין חדש במקום הבניין הקיים היום. אפשרות זו באה לשקם אזורים עירוניים ולהחליף בניה ישנה בחדשה. 
בחירת אפשרות של פרויקט הריסה ובניה בתוכנית תמ"א 38/2 תורמת לאוכלוסייה במגוון תחומים: 
1. משפר את איכות החיים של בעלי הדירות.
2. התכנית מביאה לעליית מחירי הדירות.
3. פתרון לאתגר מחסור משאבי הקרקע במרכזי הערים בישראל. 
למרות היתרונות המובהקים של פרויקט תמ"א 38, מתעוררות שאלות רבות, ונדרש ידע מקצועי לשם העברתו משלב החלום והרעיון לביצוע בפועל, בצורה נכונה ויעילה. 
נדרשת חברה מנוסה בסוג פרויקטים זה, בניהול וארגון פרויקטים באופן יעיל ומסודר, וזאת בתיאום אל מול הרשויות השונות העירוניות ובמיוחד הדיירים.
שילוב מומחים משלביו הראשונים של הפרויקט, יחסוך מאמץ מצד הלקוח, ויביא לחיסכון בזמן וכסף.
לקוח של בונה טל מהנדסים יודע שהוא לא לבד, תמיד יש לצידו מי שייקח אחריות וינהל את הפרויקט על הצד הטוב ביותר עד לסיומו.

לחץ לדוגמאות

מה זה אומר - יזם?



הגורם אשר יוזם את ביצוע הפרויקט, הדיירים מתקשרים עם היזם לביצוע הפרויקט.
אחריות היזם 
להתקשר עם צוות יועצים מקצועי
לקבל היתרי בניה
להתקשר עם קבלן מבצע (או לבצע בעצמו) לביצוע העבודות הקבלניות.
לקבל טופס 4
למסור ולאכלס את הדירות
היזם לוקח על עצמו את הסיכון בביצוע הפרויקט, מקבל בעסקה את זכויות הבניה במגרש.
היזם נותן את הערבויות לבעלי הנכס הדיירים.
מכירת הדירות החדשות.

מה זה אומר - קבלן מבצע?

הגורם אשר מבצע את עבודות החיזוק מיגון תוספות הבניה והשיפוץ בבנין בקיצור העבודות.
הקבלן יכול להיות קבלן מפתח - מבצע את כל העבודות עד לטופס 4 ואיכלוס
ניתן לחלק את העבודות לפרקים שונים במבוצעים ע"י קבלנים שונים
לדוגמא:
קבלן ביסוס וחפירה
קבלן שלד
קבלן גמרים
בכל מקרה הפרויקט חייב להיות מנוהל כדי להגיע לתוצאה הרצויה האופטימלית.

ליווי עורך דין

ליווי ע"י עורך דין מתחייב מהאופי המורכב של פרויקטי תמ"א 38
בהיבטים נדלניים העסקה מאוד מורכבת
קיים אתגר גדול מאוד לאגד את כל הדיירים לכדי הסכמה וחתימה על הסכם.
שני הצדדים לעסקה חייבים להיות מיוצגים.
הדיירים על ידי עו"ד המתמחה ביצוג דיירים, על חשבון היזם.
היזם מגיע עם העו"ד המיצג אותו  

יועצים מקצועיים

כפי שכתבתי קודם את צוות היועצים בוחר היזם ובינהם יהיו לפחות היועצים הבאים:
אדריכל
קונסטרוקטור
יועץ אינסטלציה
יועץ חשמל
יועץ בטיחות
יועץ תנועה
ליועצים אלו מצטרפים יועצים נוספים לפי הצורך ודרישת הרשויות בד"כ צוות היועצים המתכננים מונה מעל 10 יועצים. 


מדוע מומלץ לשלב מפרח ומנהל פרויקט מהנדס מהשלב הראשון של הפרויקט?

בעולם התכנון והבניה רווי האפשרויות, קבלת ההחלטות עלולה לנבוע מהטיות של בעלי עינין וממידע שגוי.
משימת התכנון והביצוע של פרויקטים בנדל"ן, מהווים החלטה כלכלית משמעותית, ורבת השפעה.
חברת בונה טל מהנדסים מעניקה ליווי צמוד, וניהול פרויקט מסודר ואיכותי.
ניהול פרויקטים הנדסיים דורש ידע רב, מקצוענות וניסיון.
שלושת תכונות אלו משתלבות באופן אופטימאלי בחברתנו. 
אנחנו מציעים לכם שירות, אשר יקל על השלמת הפרויקט בהצלחה ועפ"י התכנון.


אריה טל
בונה טל מהנדסים
www.boneh-tal.com
https://www.facebook.com/Boneh.Tal.Eng







יום ראשון, 5 באפריל 2015

4 טיפים לתשומת לב מיוחדת לפני שמתחילים תמ''א 38


הרבה מאוד מילים נשפכו על תמ"א 38 ובכול זאת לא ניתן להימנע מתיאור קצר של התוכנית:


תמ"א 38 - היא תוכנית מתאר ארצית מספר 38, לחיזוק ומיגון מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. 

במסגרת התוכנית נקבעו תקנות שנועדו לענות על סיכונים למבנים שמציבות רעידות אדמה ומיגון מבנים מול האתגרים הקיימים בארץ.

התוכנית מיועדת לחיזוק ומיגון מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980.

מתוך כוונה לעודד דיירים לבצע את חיזוק ומיגון הבניין תוך התאמתו לתקנות החדשות, התוכנית מביאה עמה תמריצים כלכליים שונים של השבחת הנכס למשל הוספה של יחידות דיור חדשות והרחבת יחידות קיימות, יצירת חניות, הקמת ממ"דים ותוספת מרפסות. תמריצים אלו עבור הדיירים הקיימים והן עבור יזמים אפשריים.
התוספות הניתנות מכוח תמ"א 38 הן כלליות ומקסימליות, יש לבחון כל בניין על בסיס תוכניות בניין העיר הקימות (תב"ע), הגבלות המגרש (גאומטריה), הגבלות שנכפו על ידי העיריות באזורים שונים בעיר ועוד לא מעט מגבלות.   

4 טיפים שכדאי להבין ולעשות איתם משהו לפני שאתם חושבים להתחיל בפרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם.

1. צוות הדיירים:

חשוב מאוד שתבחרו וועד פעולה מתוך בעלי הנכס, שיהיה מוסכם על כל הדיירים, חשוב שתעשו זאת מוקדם ככל האפשר.


צוות זה נקרא בדרך כלל וועד פעולה, לוועד זה צריכות להיות סמכויות פעולה ברורות. הוא יהיה הגורם שמקבל הכוונה מקצועית, טכנית וחוזית בנוגע להתנהלות הפרויקט והוא זה שיקבל החלטות בזמן תכנון הפרויקט ובזמן הביצוע. יש לקבוע כללים ברורים לאפשרויות הפעולה של הוועד.


2. צוות ניהול מקצועי:

אל תחתמו על שום דבר לפני שבחרתם ומיניתם צוות ניהול מקצועי לפרויקט התמ"א.
עליכם לבחור צוות מקצועי המורכב מהמקצועות הבאים לפחות:

מפקח, עורך דין ואדריכל, בעלי ניסיון בתמ"א 38 והמלצות מצוינות מלקוחות קודמים.
בעלי מקצוע אלה ישמשו כמלווים מקצועיים לוועד הדיירים כבר מראשית התהליך, עוד לפני שמבקשים הצעות מיזמים או מקבלנים.


3. זכויות ואפשרויות: 

הצוות המקצועי שמונה ללוות את הפרויקט מטעם הדיירים יציג את כל הזכויות הקיימות בנכס.

במקביל, צריך לפרוס בפניכם את האפשרויות ההנדסיות וכלכליות הקיימת לדיירים וליזם / קבלן .



חשוב שתעשו זאת עוד לפני כניסה לכל משא ומתן עם יזמים או קבלנים, כדי שתחזיקו בכל האינפורמציה הנחוצה לכם לקבלת החלטה מושכלת.
פרויקטים מסוג זה אשר היזם / קבלן לוקח על עצמו את כל העלויות חייב להיות כלכלי ורווחי ליזם, כדי שיסכים להיכנס לעסקה וגם יוכל לצאת ממנה בשלום לאחר כל המהמורות שבדרך.  


4. ליווי, ליווי, ליווי.
אל תוותרו על ליווי, אל תנסו "לחסוך" על הנכס היקר ביותר שיש לכם. אל תרפו מהשגחה צמודה בכל שלב בפרויקט.

ההשגחה והליווי מתחילים משלב איסוף המידע והצעות המחיר מיזמים, דרך ההסכם עם היזום וקביעת התמורות לבעלי הנכס, דרך שלב הרישוי ושמירת זכויות הדיירים, הביצוע ע"י הקבלנים המבצעים באתר, השגחה על איכות הבניה, קבלת כל אישורי הרשויות ועד לשלב של המסירה הסופית.


לנו בבונה טל מהנדסים, ניסיון רב בליווי פרויקטים הנדסיים מסוג תמ"א 38, משנת 2008, נכון לכתיבת שורות אלו, 16 פרויקטים שהסתיימו ונמסרו לדיירים וליזמים שונים. 

רכשו לעצמכם שקט נפשי בטיפול בנכס היקר לכם עד לסיומו המוצלח של הפרויקט.


אריה טל 
בונה טל מהנדסים



יום חמישי, 2 באפריל 2015

דברים שצריך לדעת על תמ"א 38 או תמ"א 38 במילים פשוטות

אני שמח לפתוח בלוג חדש בברכת חג חירות שמח.

אנסה לתאר כמה שאפשר במילים פשוטות את תהליך ניהול הפרויקט ההנדסי ובהתחלה אתרכז בפרויקטים לשיפוץ מיגון וחיזוק מבנים לרעידות אדמה המבוצעים בתמ"א 38.

קצת על תוכנית מתאר ארצית 38 או בשמה תמ"א 38.

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית, אותה יזמה הממשלה ואישרה בשנת 2005. 
לתוכנית זו פורסמו שלושה תיקונים, בכל תיקון הוסדרו נושאים שונים בתוכנית,
מבלי להיכנס לעומק התיקונים ולצורך הבנת השיח הקיים בתחום, ניתן להגדיר את השינויים העיקריים בתיקונים כך:

   1. תיקון 1, תמ"א 38/1, על פי תיקון זה ניתן להוסיף למבנה קיים קומה וחצי נוספת.
   2. תיקון 2, תמ"א 38/2, נוספה האפשרות להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו חדש, תוך קבלת זכויות מכח תמ"א 38.
   3. תיקון 3, תמ"א 38/3, הגדילה את כמות הקומות שניתן להוסיף על מבנה קיים לשתים וחצי קומת ואפשרות סגירת הקומה המפולשת.

עיקרי התוכנית כוללים קידום פעולות חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, למבנים אשר נבנו לפני שנת 1980 הוספת ממ"דים למיגון או פיתרון מיגון אחר. 
   
לפני מתן אישור לביצוע הפרויקט, ניתן להחליט האם יש צורך להרוס את הבניין ולהקימו מחדש, או שניתן להטמיע פעולות חיזוק אף מבלי להרסו כליל. השיקולים השונים הן ההנדסיים והן המסחריים מול בעלי הבניין, שיקולי הרווחיות של הפרויקט בעייני היזם, שיקולי מיסוי, זמן ביצוע להשלמת הפרויקט, דרישת הרשויות וזכויות הבניה אשר ניתן לקבל למגרש שבבדיקה, יקבעו את אופי הפרויקט.

כאן בדיוק נדרשת המקצועיות הידע והניסיון של בעלי המקצוע 
התפתחות הנושא הן בראיית הרשויות והן על ידי היוזמות הרבות המתעוררות, הביאה לחקיקת חוקים רבים, הסדרים משפטיים ותקנות שנועדו להסדיר את התהליך, אשר הופך לשכיח עם כל יום חולף.

אריה טל
בונה טל מהנדסים

למאמרים נוספים בנושא: לחץ כאן